Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 3 – “Kat Mülkiyeti, Arsa Payı ve Anagayrimenkuldeki Ortak Yerlerle Bağlantılı Özel Bir Mülkiyettir. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı, Bu Mülkiyete Konu Olan Anagayrimenkulün Bağımsız Bölümlerinden Her Birinin Konum ve Büyüklüklerine Göre Hesaplanan Değerleri ile Oranlı Olarak Projesinde Tahsis Edilen Arsa Payının Ortak Mülkiyet Esaslarına Göre Açıkça Gösterilmesi Suretiyle Kurulur. Arsa Paylarının Bağımsız Bölümlerin Payları ile Oranlı Olarak Tahsis Edilmediği Hallerde, Her Kat Mâliki veya Kat İrtifakı Sahibi, Arsa Paylarının Yeniden Düzenlenmesi İçin Mahkemeye Başvurabilir. Bağımsız Bölümlerden Her Birine Bu Fıkra Uyarınca Tahsis Edilen Arsa Payı, O Bölümlerin Değerinde Sonradan Meydana Gelen Çoğalma veya Azalma Sebebiyle Değiştirilemez. 44. Madde Hükmü Saklıdır.” Der. 

​

  Anagayrimenkul ise, KAT MÜLKİYETİ KANUNU'na Göre Kat Mülkiyetine Konu Olan Arsa ve Üzerindeki Yapının Bütünüdür. Arsayı ve Üzerindeki Anayapıyı (Bağımsız Bölümler -Daire, İşyeri (Büro, Dükkân, Mağaza, Otel, AVM, Kapalı Otopark), Depo- ile Ortak Alanların -Temel, Çatı, Merdiven- Tamamını) İfâde Eder. 

​​

  Kanunun 3. Maddesi, Bağımsız Bölümlerin Proje Üzerinden Değerlenmeleri ile Arsa Paylarının Belirlenmesini Zorunlu Kılarken, Piyasada, Bağımsız Bölümlerin Sayıları veya Alanları Üzerinden Belirlenen Arsa Payları ile Mâliklerin Hem Haklarına Giriliyor Hem de İleride Fark Edildiğinde Aşağıda Maddelendirdiğim Ciddi Sıkıntılara Yol Açıyor. Zira Bilinçsizliğin Sadece Arsa Paylarının Hesaplanmasında Değil, Onaylayan Belediye ve Tescilleyen Tapu Personellerinde de Olduğunu Elime Geçen Bağımsız Bölüm Tapularına Bakınca Görebiliyorum.

​​

  Kat İrtifakı veya Mülkiyeti Tapularındaki Yanlış Hesaplanan Arsa Payları Nasıl Fark Edilir?

• Mülkün Satışında Banka Kredisi İçin Araştırma Yapan Değerleme Uzmanının İncelemesi,

• Binanın Kentsel Dönüşümle Müteahhite Verilmesi,

• Binanın Yıkılması

​Gibi Acil İhtiyaç Anında Ortaya Çıkıyor. Mâliklerin Konuyu Mutabık Kalarak Çözme İradeleri Olmadığında Konu Mahkemeye Taşınıyor ve Uzun Bir Bekleme Sürecine ve Maliyetine Gebe Kalınıyor.

​

  Arsa Payları Hangi Taşınmazlarda Çok Daha Önemlidir?

• Kat Mâliki Sayısının Çok Olduğu Kalabalık Sitelerde,

• Nitelikli, Pahalı ve/ya Karma Fonksiyonlu Binalarda,

• Özellikle Arsa Değerinin Yüksek Olduğu Semtlerde.

 

  Zira Bilinçsizce veya Kötü Niyetle Belirlenen Arsa Paylarının Düzeltilebilmesi Ancak Bütün Kat Mâliklerinin, Hatta Bağımsız Bölümün Satın Alımında Krediye Karşılık İpotek Koyan Bankanın Onayını Gerektirmekte. 

​

  Âdil Arsa Payı Tespiti ve Düzeltme İşlemi Nasıl Yapılır?

• Tüm Kat Mâliklerinin Mutabakatı Varsa, İmzaladıkları Dilekçeyle İlgili Tapu Dairesine Başvuru,

• Herhangi Bir Bağımsız Bölüm Üzerinde İpotek Varsa Tapu Tarafından Bankaya Onay Talep Yazısının Yazılması, 

• Kat Mâliklerine veya Mutabakatı Yoksa Sulh Hukuk Mahkemesine Mesnetleriyle Gösterilen Âdil Arsa Payları Düzenleme Raporunun Sunulması,

• Yönetim Planının Mimari Projesine Uygun Olarak Yazılması,

• Kat İrtifakının ve Yönetim Planının Belediyeye Onaylatılması,

• Vekâlet ve Evrak ile Yeni Düzenlenen Tapu Senetlerinin Alınması.